말소기준권리, 경매 권리분석의 핵심

경매에서 말소기준권리는 낙찰자가 인수하거나 소멸되는 권리를 말합니다.

말소기준권리를 정확하게 이해하지 못하면 보증금을 날리는 등 큰 손해를 볼수 있으므로

경매에 참여하기 전에 반드시 숙지해야 됩니다.

 

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말소기준권리의 개념

 

 

말소기준권리는 크게 금전채권 확보를 위한 권리와 다른 권리를 침해하는 권리로 구분할수

있습니다.

 

<세부내용>

1. 금전채권 확보를 위한 권리는 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권 등이 있습니다.

    이러한 권리들은 채권자가 채권을 회수하기 위해 설정한 권리입니다.

 

2. 다른 권리를 침해하는 권리는 지상권, 임차권, 가처분 등이 있습니다. 이 권리들은 다른 권리의

    행사를 제한하거나 방해하는 권리입니다.

 

 

말소기준권리의 효력

 

 

경매에서 말소기준권리보다 날짜가 앞서고 순서가 빠른 권리는 무조건 인수되고, 말소기준 권리보다

날짜가 뒤고 순서가 늦은것은 무조건 소멸됩니다.

 

<세부내용>

1. 인수는 낙찰자가 해당 권리를 승계받아 권리자로 되는것을 의미합니다.  인수되는 권리는 권리자와

    채무자에 대한 관계는 그대로 유지됩니다.

 

2. 소멸은 해당 권리가 법률상 효력을 상실하는 것을 의미합니다.  소멸되는 권리는 권리자와 채무자에

   대한 관계도 모두 소멸됩니다.

 

 

알기쉬운 권리분석표

구 분	구별	권리종류		말소기준등기		비고
				전	후
등 기 부	갑구	**압류		말소		말소기준등기
		**가압류		말소		말소기준등기
		**경매개시결정등기		말소		말소기준등기
		가처분		인수	말소	-
		가등기	소유권이전 가등기	인수	말소	-
			**담보가등기	말소		말소기준등기
		환매등기		인수	말소	-
	을구	**(근)저당권		말소		말소기준등기
		**전세권		인수/말소	말소	말소기준등기
		지상권		인수	말소	-
		지역권		인수	말소	-
		임차권등기명령		인수	말소	-
미 등 기	임차권			인수	말소	-
	법정지상권			인수		-
	유치권			인수		-

 

**는 말소기준 등기

 

말소기준권리의 예외

말소기준권리에도 예외가 있습니다.

 

<세부내용>

1. 순위에 상관없이 무조건 인수되는 권리는 "유치권, 법정지상권, 예고등기, 소유권 다툼 가처분, 건물

    철거 가처분" 등이 있습니다.

 

2. 말소기준권리보다 밑에 있어도 무조건 소멸되지 않는 권리는 "전소유자 가압류"가 있습니다.

 

 

말소기준권리의 중요성

말소기준권리는 경매에서 낙찰자가 인수하거나 소멸되는 권리를 결정하는 중요한 기준입니다.  말소기준

권리를 정확하게 이해하지 못하면 다음과 같은 손해를 볼수 있습니다.

 

<말소기준권리 오류로 인한 손해>

1. 보증금을 날리는 경우

    말소기준권리를 잘못 판단하여 인수해야 할 권리를 소멸시킨 경우, 낙찰자는 해당 권리의 권리자에게

    권리금을 지급해야 합니다.  이는 보증금을 초과하는 경우도 많기 때문에, 보증금을 날리는 결과로 이어질

    수 있습니다.

 

2. 낙찰가를 잘못 산정하는 경우

    말소기준권리를 잘못 판단하여 소멸해야 할 권리를 인수해야 하는 경우, 낙찰가는 실제보다 높게 신청될

    수 있습니다.  이는 낙찰후 손해를 보는 결과로 이어질수 있습니다.

 

말소기준권리 경매권리분석의 핵심

 

결론

 

경매에서 말소기준권리는 낙찰자가 인수하거나 소멸되는 권리를 결정하는 중요한 기준입니다.   따라서

경매에 참여하기 전에 반드시 말소기준권리의 개념과 효력을 정확하게 이해해야 됩니다.

 

 

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